[399] => [400] => [401] => Reordenamiento Urban铆stico del 脕rea Central [402] => [403] => [404] =>

Para los inmuebles frentistas ubicados en el 脕rea General y en los Tramos de Completamiento se establece una altura m铆nima de cuatro (4) metros. (Modificado por Ord. Nº 10.104/20).

b1. Para el 脕rea General: Se establece una altura m谩xima de veinticinco (25) metros (planta baja y ocho niveles), con excepci贸n de los casos que se detallan a continuaci贸n: (Modificado por Ord. Nº 10.104/20).

• Sobre Pasajes: Para los inmuebles frentistas a pasajes de Ancho Oficial entre diez (10) metros y los doce (12) metros inclusive, se establece una altura m谩xima de once con cincuenta (11,50) metros. Para los inmuebles frentistas a pasajes de Ancho Oficial menor a los diez (10) metros se establece una altura de siete (7) metros.
• Calle Corrientes: tramo Av. Pellegrini - San Luis y Urquiza -Av. Wheelwright: para los inmuebles frentistas se establece una altura m谩xima de treinta con cincuenta (30,50) metros (planta baja y diez niveles); excepto para los fragmentos que constituyen Tramos de Preservaci贸n y Tramos de Completamiento.
• Adyacencia Parque Urquiza, afectaci贸n de alturas por Observatorio Astron贸mico — Planetario Municipal de Rosario "Prof. Victoria Capolongo", Decreto Nº 27.800/62. Para la totalidad del 谩rea afectada se establece una altura m谩xima de quince (15) metros. (Modificado por Ordenanza Nº 9400/15).
  

• Corredor Maip煤, tramo calle Urquiza - Av. Pellegrini: para los inmuebles frentistas se establece una altura m谩xima de veinticinco (25) metros (planta baja y ocho niveles). Exceptivamente, previa autorizaci贸n de la Secretar铆a de Planeamiento y a solicitud expresa del interesado, podr谩 sobrepasar la altura del 脕rea General, llegando a los treinta con cincuenta (30,50) metros (planta baja y diez niveles). En este caso, el propietario debera ingresar como requisito de la autorizaci贸n la contribuci贸n por aprovechamiento exceptivo de altura previsto en el Punto j) del presente art铆culo". (Incorporado por Ord. Nº 10255/21).

• Para los Inmuebles [frentistas al Corredor Peatonal San Mart铆n (CP San Mart铆n), en el tramo comprendido entre calle San Lorenzo y calle Mendoza, se establecen las siguientes disposiciones:
  Altura de Basamento: Se define una altura de Basamento de doce con cincuenta metros (12,50m) correspondiente a Planta Baja y hasta tres niveles.
  Altura M谩xima: Se define una altura m谩xima de veinticinco (25) metros (Planta Baja y ocho niveles tomados desde el nivel de vereda). Exceptivamente, se podr谩 adoptar la altura m谩xima de treinta y uno con cincuenta metros (31,50m) correspondiente a planta baja y hasta diez niveles, tomados desde el nivel de vereda. En este caso, el propietario deber谩 ingresar como requisito para la obtenci贸n del correspondiente Permiso de Obra, la contribuci贸n por aprovechamiento exceptivo de altura descripta en el punto j) de este art铆culo. (Incorporado por Ord. Nº 10258/21).

b1.1. Para los lotes internos se establece una altura m谩xima de catorce con cincuenta (14,50) metros 1 PB y cuatro niveles). (Modificado por Ord. Nº 10.104/20).

b2. Para los Tramos de Completamiento:

b2.1. Exceptivamente, previa autorizaci贸n de la Secretar铆a de Planeamiento y a solicitud expresa del interesado, podr谩 sobrepasarse la altura del 脕rea General, para alcanzar la correspondiente a la edificaci贸n m谩s alta que limita el tramo, medida sobre la L铆nea de Edificaci贸n. En este caso, el propietario deber谩 ingresar como requisito de la autorizaci贸n la contribuci贸n por aprovechamiento exceptivo de altura descripta en el Punto j) de este Art. En caso que la edificaci贸n lindera haya efectuado un retiro voluntario, se permitir谩 la altura alcanzada por dicha edificaci贸n
siempre que la L铆nea de Edificaci贸n del nuevo proyecto coincida con la L铆nea de Edificaci贸n del edificio existente tomado de referencia. (Modificado por Ord. Nº 10.104/20).

b2.2. Para los bloques interiores correspondientes a edificaciones en una misma parcela ubicada en Tramos de Completamiento se establece una altura m谩xima de veinticinco (25) metros (PB y ocho niveles). (Modificado por Ord. Nº 10.104/20).

b2.3. Para los lotes internos se establece una altura m谩xima de catorce con cincuenta (14,50) metros (PB y cuatro niveles). (Modificado por Ord. Nº 10.104/20).

b.3. Altura de Planta Baja: Queda establecido para toda nueva construcci贸n frentista, que los locales ubicados sobre la L铆nea Municipal tengan una altura m铆nima de Planta Baja de tres (3) metros medidos desde el nivel de vereda. Se except煤a la vivienda individual de esta exigencia. En funci贸n de promover la ejecuci贸n de balcones en los primeros pisos, en aquellas 谩reas en donde el c贸digo urbano requiera que los balcones y salientes se ubiquen por sobre los cuatro (4) metros de altura, el incremento de altura que se materialice, entre los tres metros exigidos para la planta baJa y los cuatro (4) para el balcon no se computar谩 en el c谩lculo de altura m谩xima del edificio. El incremento de altura de Planta Baja no habilita la construcci贸n de entrepisos. Para los locales frentistas se considerar谩 una profundidad m铆nima de tres (3) metros y una superficie m铆nima de diecis茅is (16) metros cuadrados. (Incorporado por Ord. Nº 10.104/20).

c) Altura en Centro de Manzana: Para cualquier edificaci贸n en centro de manzana, en la totalidad de los inmuebles ubicados en el 脕rea General o Tramos de Completamiento, rige una altura m谩xima de seis (6) metros, independientemente del uso a localizar. 

d) Ajuste de la Altura M谩xima:

d1. En los casos que la incorporaci贸n de terrazas verdes, y/o de aislaciones para el cumplimiento del valor m谩ximo admisible de transmitancia t茅rmica exigido, y/o por la incorporaci贸n de nuevos materiales producto de innovaciones tecnol贸gicas, sea necesario incrementar los espesores de pisos o techos, dicho incremento de altura no se computar谩 en el c谩lculo de altura m谩xima del edificio. En cualquiera de los casos antes citados, ello deber谩 informarse ante la Autoridad competente al momento de expedirse el Permiso de Edificaci贸n, y asimismo deber谩 ser inspeccionado durante el proceso de obra y al momento de expedir el Final de Obra a los fines de corroborar su debido cumplimiento. (Modificado por Ord. Nº 10.104/20).

d2. En edificios de Tramos de Completamiento: No se contempla ajuste de la altura m谩xima.

e) Salientes y Balcones: S贸lo se permitir谩n salientes y balcones a partir de los cuatro (4) metros de nivel de vereda.

f) 脥ndice Edilicio y Factor de Ocupaci贸n de Suelo (FOS): No se aplica 脥ndice Edilicio ni Fac­tor de Ocupaci贸n del Suelo(FOS).  La volumetr铆a edificada quedar谩 regulada por las disposiciones vigentes referidas a las dimensiones m铆nimas de patios, la ubicaci贸n del centro de manzana y la distancia m铆nima entre bloques edificados que se establece en este mismo art铆culo. 

Para los inmuebles frentistas al Corredor Peatonal San Mart铆n Se aplicar谩 FOS 0,7 desde Planta Baja. Si la resultante de c谩lculo del FOS fuera menor a doscientos metros cuadrados (200 m2), se adoptar谩 esta superficie como m谩xima ocupaci贸n de suelo admitida. La superficie vacante de la planta baja de la parcela, que no est茅 afectada al FOS M谩ximo, deber谩 materializarse en un setenta por ciento (70%) con suelo absorbente con cobertura vegetal. La volurnetr铆a edificada quedar谩 regulada por el cumplimiento del FOS establecido, las disposiciones vigentes referidas a las dimensiones m铆nimas de patios, la afectaci贸n por centro de manzana y la distancia m铆nima entre bloques edificados que se establece en este mismo art铆culo.
En los casos de lotes frentistas a San Mart铆n con acceso desde dos o m谩s calles (pasantes) el cumplimiento del FOS ser谩 exigido en toda la parcela. (Incorporado por Ord. Nº 10258/21).

g) Reformas y Ampliaciones de Edificios Existentes: En ampliaciones, la edificaci贸n a incorporar deber谩 respetar la altura m铆nima y m谩xima admitida para el tramo a que pertenezcan. Las construcciones existentes con permiso o registro de edificaci贸n, que presenten proyectos de reforma o ampliaci贸n dentro del volumen original (entrepisos), pueden preservar la condici贸n constructiva aprobada de acuerdo a los referidos permisos o registros.                        

En viviendas individuales existentes ubicadas en centro de manzana, se autorizar谩 la construcci贸n de una planta alta (sin modificar la altura de la planta baja existente) a煤n cuando supere los (6) metros de altura m谩xima admitida para centro de manzana, no pudiendo superar los ocho (8) metros de altura total. (Modificado por Ordenanza Nº 8542/10)

h) Tipolog铆as Edilicias: No se autoriza en ning煤n caso la construcci贸n de edificios de altura libre cualquiera sea su tipolog铆a.
Para el Corredor Maip煤 rigen las siguientes disposiciones:
h.1. Los locales de Planta Baja de los nuevos edificios de vivienda colectiva que resulten frentistas a la L铆nea Municipal no podr谩n destinarse a vivienda.
h.2. En las parcelas pertenecientes al Corredor Maip煤, las nuevas edificaciones destinadas a edificios de oficina y/o vivienda colectiva quedan eximidas de cumplimentar con el punto 6.4.1.9. "Obligaci贸n de construir garaje" del Reglamento de Edificaci贸n en los siguientes casos:

• los lotes en esquina de superficie menor o igual a trescientos metros cuadrados (300m2), y lotes del resto de la manzana de superficie menor o iguala ciento cincuenta metros cuadrados (150m2).

h.3. Las cocheras o espacios para estacionar, deber谩n desarrollarse internamente, no pudiendo tener sobre fachada m谩s que el ingreso y egreso de veh铆culos con un m谩ximo de seis metros (6m.). Para los lotes en esquina estas dimensiones se tomar谩n por cada frente, no incluyendo las ochavas.

(Modificado por Ord. Nº 10255/21).

i) Bloque frentista: Se entiende por Bloque Frentista a todo volumen edilicio que se desarrolle desde la L铆nea Municipal hasta una profundidad m谩xima de veinticinco (25) metros, tanto si la edificaci贸n se consolida entre medianeras o se resuelve de modo semi exento. El volumen edificado podr谩 incluir espacios destinados a ventilaci贸n e iluminaci贸n de locales (patios reglamentarios) sin que se modifique la condici贸n de bloque frentista.

Cuando a dicho patio se proyecte ventilar e iluminar al menos un local de primera categor铆a de distintas unidades locativas se exigir谩 una distancia no menor a nueve (9) metros entre los parapetos que resulten enfrentados, independientemente de la dimensi贸n resultante del c谩lculo de patio solo si 茅sta fuera menor a nueve (9) metros.

Toda edificaci贸n que se desarrolle por fuera de este bloque ser谩 considerada bloque interior a los efectos de la asignaci贸n de indicadores.

Distancia entre Bloques Edificados: Si la edificaci贸n que se desarrolla en el interior de la parcela por fuera del bloque frentista es destinada a usos residenciales, todo espacio libre destinado a la iluminaci贸n y ventilaci贸n, cualquiera sea su posici贸n respecto a la parcela, deber谩 cumplir una separaci贸n m铆nima de nueve (9) metros entre las fachadas internas de las edificaciones o la medida m铆nima que surja del c谩lculo de patio, en caso de ser 茅sta superior a nueve (9) metros.

Se exime de esta condici贸n a las viviendas unifamiliares para las que rige lo establecido en el Reglamento de Edificaci贸n. (Modificado por Ordenanza Nº 9402/15).

j) Aprovechamiento del Incremento de Altura: En los casos de edificios construidos en Corredor Maip煤 y en Tramos de Completamiento, el propietario deber谩 solicitar autorizaci贸n a la Secretar铆a de Planeamiento e ingresar la contribuci贸n por aprovechamiento exceptivo en altura a partir de los veinticinco metros (25m.).
La contribuci贸n ser谩 liquidada por metro cuadrado y en un todo conforme a lo establecido en la Ordenanza Nº 10.016/19, sus modificatorias o la que en el futuro la reemplace comput谩ndose a tal efecto el 100% de la superficie cubierta y el 50% de la superficie semicubierta.
Los ingresos generados bajo este concepto deber谩n ingresarse a la partida:"12.08.07 Contribuci贸n compensatoria" del Clasificador de Recursos por Rubros, procedi茅ndose a su afectaci贸n a los siguientes Fondos Especiales: Fondo de Preservaci贸n Urban铆stica 50% y Fondo Municipal de Obras P煤blicas 50%. (Modificado por Ord. Nº 10255/21).

k) L铆mites Municipales: Rigen retiros para llegar al ancho oficial en las siguientes arterias y en las condiciones que se especifican, manteniendo sus ejes preexistentes. 

• Urquiza:             Tramo Paraguay a Sargento Cabral: Ancho Oficial 15,60 m.
• San Lorenzo:     Tramo Paraguay a Buenos Aires: Ancho Oficial 15,60 m.
• Santa Fe:           Tramo Bv. Oro帽o a Laprida: Ancho Oficial 15,60 m.

                                Tramo Laprida a Buenos Aires: Ancho Oficial 15,60 m.

• C贸rdoba:            Tramo Bv. Oro帽o a Paraguay: Ancho Oficial 15,60 m.

                                Tramo Paraguay a Laprida: especificado en el Secci贸n IV, Pto 1, inc. b.

                                Tramo Laprida a Buenos Aires: Ancho Oficial 15,60 m.

                                Tramo Laprida a Buenos Aires: se toma la actual L.M. del Correo Central.

• Rioja:                   Tramo Bv. Oro帽o a J. M. de Rosas: Ancho Oficial 15,60 m.

                                 Tramo J. M. de Rosas a 1° de Mayo: Ancho Oficial 15,60 m., exceptuando los gr谩ficos 9, 10,                                             11 y 12 que constituyen recova.

•  San Luis:               Tramo Paraguay a Entre R铆os: Ancho Oficial 15,60 m.

                                    Tramo Entre R铆os a Maip煤: definido en el ARE calle San Juan.

                                    Tramo Maip煤 a 1° de Mayo: Ancho Oficial 15,60 m.

• San Juan:               Tramo Bv. Oro帽o a Entre R铆os: Ancho Oficial 17,32 m.

                                    Tramo Entre R铆os a Maip煤: definido en el A.E calle San Juan.

                                    Tramo Maip煤 a 1° de Mayo: Ancho Oficial 15,60 m

• Mendoza:                Tramo Paraguay a 1° de Mayo: Ancho Oficial 15,60 m.
• Corrientes:             Tramo Av. Wheelwright a Av. Pellegrini: Ancho Oficial 15,60 m.
• Entre R铆os:              Tramo Tucum谩n a San Luis: Ancho Oficial 15,60 m.

                                     Tramo San Luis a Mendoza: definido en el ARE calle San Juan.

                                     Tramo Mendoza a 3 de Febrero: Ancho Oficial 15,60 m.

• Mitre:                       Tramo Tucum谩n a San Luis: Ancho Oficial 15,60 m.

                                     Tramo San Luis a Mendoza: definido en el ARE calle San Juan.

                                     Tramo Mendoza a 3 de Febrero: Ancho Oficial 15,60 m.

• Sarmiento:              Tramo Tucum谩n a San Luis: Ancho Oficial 15,60 m.

                                     Tramo San Luis a Mendoza: definido en el ARE calle San Juan.

                                      Tramo Mendoza a 3 de Febrero: Ancho Oficial 15,60 m.

• San Mart铆n:              Tramo Tucum谩n a San Luis: Ancho Oficial 15,60 m.

                                      Tramo San Luis a Mendoza: definido en el ARE calle San Juan.

                                      Tramo Mendoza a Av. Pellegrini: Ancho Oficial 15,60 m.

• Maip煤:                      Tramo Urquiza a San Lorenzo: Ancho Oficial 15,60 m.

                                      Tramo San Lorenzo a Av. Pellegrini: Ancho Oficial 19 m.

• Laprida:                    Tramo Av. Belgrano a Santa Fe: Ancho Oficial 15,60 m.

                                       Tramo Santa Fe a C贸rdoba: Ancho Oficial 15,60.

                                       Tramo C贸rdoba a 3 de Febrero: Ancho Oficial 15,60 m.

• Buenos Aires:           Tramo Av. Belgrano a Santa Fe: Ancho Oficial 15,60 m.

                                       Tramo Santa Fe a C贸rdoba: Ancho Oficial 15,60 m.

                                       Tramo C贸rdoba a 3 de Febrero: Ancho Oficial 15,60 m.

• J.M.de Rosas:           Tramo C贸rdoba a Rioja: Ancho Oficial de 15,75 a 15,20 m.

                                       Tramo Rioja a 3 de Febrero: Ancho Oficial 15,60 m.

• Bar贸n de Mau谩:         definido en el ARE "Calle San Juan". 
• Sargento Cabral:       Desde calle San Lorenzo hasta los Gr谩ficos 6 y Gr谩fico 36, S/D2, de la Manzana 80,

                                        Sec. Cat. 1°. Ancho Oficial 15,60 m

No se admiten retiros voluntarios, con excepci贸n de los casos establecidos en el Pto.1°, inciso b2. En casos especiales, en que el proyecto arquitect贸nico contemple una relaci贸n especial con el espacio urbano, o resuelva la continuidad de la fachada urbana contemplando la articulaci贸n con la edificaci贸n lindera, se admitir谩 un receso en la L铆nea de Edificaci贸n, sin que esto implique obtener mayor altura que la establecida para el sector. 

I) Recovas:

Calle C贸rdoba entre Buenos Aires y Juan Manual de Rosas: Se establece un receso de edificaci贸n en Planta Baja de dos con sesenta (2,60) metros de profundidad, tendiente a conformar una recova continua con una altura de dos con noventa y cinco (2,95) metros en concordancia con el eje medianero ubicado en el nivel de vereda m谩s alto de la parcela, debi茅ndose proyectar un cielorraso plano. 

m) Usos no admitidos:

• Industrias en general.
• Dep贸sitos exclusivos.
• Laboratorios industriales.
• Salas de Velatorios: No se autorizar谩n nuevas radicaciones ni ampliaciones de las existentes.
• Playas de estacionamiento descubiertas, que no mantengan la continuidad del frente urbano.
• Cocheras y Playas de Estacionamiento destinadas a la guarda de veh铆culos de gran porte (贸mnibus, camiones).
• Talleres mec谩nicos.
• Servicio del Automotor: Ampliaciones o nuevas radicaciones de actividades destinadas a servicio del automotor    como   gomer铆as, lubricentros y lavaderos. Se permitir谩 este servicio como complementaria a las Concesionarias de automotores, Estaciones de servicio y Cocheras habilitadas.
• Estaciones de Servicio, nuevas radicaciones.
• Comercios minoristas con m谩s de 500 m2. que no cuenten con lugar para carga y descarga.
• Comercios mayoristas que superen los 500 m2. con dep贸sito incluido.
• Los establecimientos de Grandes Superficies destinados a venta minorista y/o mayorista que no cumplan con lo   establecido por la Ley Provincial 12.069 y Ordenanza 7.790/04.
• Peque帽os Talleres de m谩s de 300 m2. Para mayores superficies solo se permitir谩n con autorizaci贸n expresa de la Secretar铆a de Planeamiento, de Servicios P煤blicos y de Gobierno, a trav茅s de sus reparticiones competentes, exigi茅ndose un estudio de impacto ambiental: ruidos, vibraciones, emanaciones, circulaci贸n vehicular que pueda crear conflicto, volumen de residuos generados y modalidad de retiro de los mismos.
• Cualquier otra actividad que manipule productos qu铆micos, productos t贸xicos, sustancias peligrosas, inflamables o explosivos.

m.1. Para las nuevas construcciones destinadas a vivienda colectiva ubicadas en el Corredor Peatonal San Mart铆n no se admiten unidades de vivienda en los locales frentistas en Planta Baja.

m.2. En las parcelas frentistas al Corredor Peatonal San Mart铆n se prohibe la construcci贸n de garaje y cocheras seg煤n lo establecido en el Cap铆tulo 6.4. "Garages" del Reglamento de Edificaci贸n. En los casos de lotes con acceso desde dos o m谩s calles (pasantes) ser谩 exigida la construcci贸n de garaje en las edificaciones realizadas en los frentes que no corresponden al Corredor Peatonal San Mart铆n. Quedan eximidos de la prohibici贸n antes descripta los Hoteles - Apart Hotel - Alojamiento Tur铆stico Temporario quienes deber谩n presentar la propuesta que ser谩 analizada y aprobada si correspondiere, por el organismo municipal que resulta competente del cumplimiento. (Incorporado por Ord. Nº 10258/21).

Sin perjuicio de lo establecido anteriormente, toda actividad o emprendimiento deber谩 dar cumplimiento a todos los requisitos y procedimientos que para la habilitaci贸n de cada uso establezcan las Ordenanzas pertinentes. 

Los Hoteles de categor铆a mayores a tres estrellas, los Centros de Convenciones, las Salas de Espect谩culos, los Sanatorios, Escuelas y otros usos que concentren e impliquen gran afluencia de p煤blico, deber谩n presentar un estudio de accesibilidad que ser谩 analizado y aprobado por el organismo municipal que resultare competente. 

2. CONDICIONES EDILICIAS, RETIROS Y USOS DEL SUELO PARA LOS TRAMOS DE PRESERVACI脫N (TP).

Para los Inmuebles inventariados pertenecientes a los Tramos de Preservaci贸n rige lo establecido por Ordenanza Nº 7.156/01 (Inventario de Edificios y Sitios de Valor Patrimonial del 脕rea Cen­tral), y modificatorias: Ordenanza Nº 7.837/05 (Convenios Urban铆sticos) y la totalidad de la normativa espec铆fica.

Toda intervenci贸n edilicia que se realice en cualquiera de los inmuebles pertenecientes a los Tramos de Preservaci贸n deber谩 ser visada por el Programa de Preservaci贸n y Rehabilitaci贸n del Patrimonio, previo a los tr谩mites que correspondiere efectuar en la Direcci贸n General de Obras Particulares.

La preservaci贸n de los inmuebles, regulada seg煤n el Grado de Protecci贸n fijado para cada uno de los mismos, implica el mantenimiento de la L铆nea de Edificaci贸n, salientes y balcones existentes, as铆 como la dimensi贸n y altura de la ochava en los casos de edificios en esquina.

Para los inmuebles ubicados en los Tramos de Preservaci贸n rigen los siguientes indicadores:

a) Altura M铆nima: Para los inmuebles frentistas no catalogados comprendidos en los Tramos de Preservaci贸n rige una altura m铆nima de seis (6) metros. 

b1. Para los inmuebles frentistas ubicados en los tramos de preservaci贸n se establece una altura m谩xima de trece (13) metros. Para las parcelas frentistas se autorizar谩 el enrase de altura con el inmueble patrimonial lindero, como adecuaci贸n al entorno, indicado en el inciso "d" del presente art铆culo.

b2. Para los bloques interiores correspondientes a edificaciones en una misma parcela y para los lotes internes ubicados en tramos de preservaci贸n se establece una altura m谩xima de trece (13) metros.

b3. Las parcelas frentistas sustituibles, inclu铆das en la categor铆a de Protecci贸n del Entorno por la modificatoria de la Ordenanza Nº 7.156/01 (Inventario de Edificios y Sitios de Valor Patrimonial del 脕rea Central), linderas a "Obras Singulares", definidas en el Punto 1.1.3., podr谩n quedar comprendidas en un Convenio Edilicio, en el cual se aceptar谩, mediante la presentaci贸n de un proyecto que articule las edificaciones linderas preexistentes, la posibilidad de superar la altura m谩xima establecida. En el Convenio quedar谩n establecidos los mecanismos de compensaci贸n a que den lugar los beneficios otorgados por el cambio normativo. 

c) Altura en Centro de Manzana: Para cualquier edificaci贸n en centro de manzana, en la totalidad de los inmuebles de los Tramos de Preservaci贸n, rige una altura m谩xima de seis metros (6 m.), sin diferenciaci贸n seg煤n el uso a localizar. 

d) Ajuste de las Alturas M谩xima y M铆nima: Las alturas m谩xima y m铆nima podr谩n modificarse 煤nicamente cuando se trate de posibilitar una mejor adecuaci贸n de la nueva construcci贸n al en­torno, asimil谩ndola a la altura del perfil conformado por las construcciones linderas existentes. El ajuste de las alturas m谩ximas y m铆nimas deber谩 contar con la aprobaci贸n de la Secretaria de Planeamiento. Para ello, el proyectista deber谩 presentar la documentaci贸n gr谩fica y fotogr谩fica que d茅 cuenta del ajuste de la altura m谩xima o m铆nima que se pretende realizar. Cuando el ajuste de altura sea mayor al 20% de la establecida para el tramo, se acordar谩 un anteproyecto de Convenio Urban铆stico que ser谩 remitido al Concejo Municipal para su evaluaci贸n, adecuaci贸n o aprobaci贸n. En el mismo quedar谩n establecidos los mecanismos de compensaci贸n a que den lugar los benefi­cios otorgados por el cambio normativo.

k) Recovas: Rige la aplicaci贸n de recovas s贸lo en los inmuebles de Tramos de Preservaci贸n pertenecientes al 脕rea de Preservaci贸n Hist贸rica "C贸rdoba Peatonal" (APH 4) de acuerdo con las condiciones establecidas en la Secci贸n IV, Pto.1, Inc.C). 

• Industrias en general.
• Dep贸sitos exclusivos.
• Laboratorios industriales.
• Salas de velatorios: No se autorizar谩n ampliaciones o nuevas radicaciones.
• Playas de estacionamiento descubiertas, que no mantengan la continuidad del frente urbano.
• Cocheras y Playas de Estacionamiento destinadas a la guarda de veh铆culos de gran porte (贸mnibus, camiones).
• Talleres mec谩nicos.
• Servicio del Automotor: ampliaciones o nuevas radicaciones de actividades destinadas a servicio del automotor como gomer铆as, lubricentros y lavaderos. Se permitir谩 este servicio como complementario a las Concesionarias de Automotores, Estaciones de Servicio y Cocheras.
• Estaciones de Servicio, nuevas radicaciones.
• Comercios minoristas con m谩s de 500 m2. que no cuenten con lugar para carga y descarga.
• Comercios mayoristas que superen los 500 m2. con dep贸sito incluido.
• Los establecimientos de Grandes Superficies destinados a venta minorista y/o mayorista que no cumplan con lo establecido por la Ley Provincial 12.069 y Ordenanza 7.790/04.
• Peque帽os Talleres de m谩s de 300 m2. con dep贸sito incluido. Para mayores superficies s贸lo se permitir谩n con    autorizaci贸n expresa de la Secretar铆a de Planeamiento, de Servicios P煤blicos y de Gobierno, a trav茅s de sus reparticiones competentes, exigi茅ndose un estudio de impacto ambiental: ruidos, vibraciones, emanaciones, circulaci贸n vehicular que pueda crear conflicto, volumen de residuos generados y modalidad de retiro de los mismos.
• Cualquier otra actividad que manipule productos qu铆micos, productos t贸xicos, sustancias peligrosas, inflamables o explosivos.

Sin perjuicio de lo establecido anteriormente, toda actividad o emprendimiento deber谩 dar cumplimiento a todos los requisitos y procedimientos que para la habilitaci贸n de cada uso establezcan las Ordenanzas pertinentes.

Los Hoteles de categor铆a mayores a tres estrellas, los Centros de Convenciones, las Salas de Espect谩culos, los Sanatorios, Escuelas y otros usos que concentren e impliquen gran afluencia de P煤blico, deber谩n presentar un estudio de accesibilidad que ser谩 analizado y aprobado por el organismo municipal que resultare competente.

UNIDAD 4

INDICADORES URBAN脥STICOS PARA LAS 脕REAS PARTICULARES

1. CONDICIONES EDILICIAS, RETIROS Y USOS DEL SUELO PARA LAS 脕REAS DE PROTECCI脫N HIST脫RICA.

Toda intervenci贸n edilicia que se realice en cualquiera de los inmuebles catalogados en un 脕rea de Protecci贸n Hist贸rica (APH) deber谩 ser visada por el Programa de Preservaci贸n y Rehabilitaci贸n del Patrimonio, previo a los tr谩mites que correspondiere efectuar en la Direcci贸n General de Obras Particulares.                                                                         

La heterogeneidad de su composici贸n las asemeja al resto del tejido del 谩mbito de aplicaci贸n de la presente norma, por lo que la asignaci贸n de indicadores y el car谩cter de la protecci贸n patrimo­nial se asimila al 脕rea General (AG) y las situaciones que en ella se distinguen: Tramo de Completamiento (TC) y Tramo de Preservaci贸n (TP). Rigen condiciones particulares para el 铆tem Retiros y Recovas para los inmuebles pertenecientes al 脕rea de Preservaci贸n Hist贸rica "C贸rdoba Peatonal" (APH 4) explicitadas en el Punto b) del presente Art铆culo.

a) Usos no admitidos:

• Industrias en general.
• Dep贸sitos exclusivos.
• Laboratorios industriales.
• Salas de velatorios: No se autorizar谩n ampliaciones o nuevas radicaciones.
• Playas de estacionamiento descubiertas, que no mantengan la continuidad del frente urbano.
• Cocheras y Playas de Estacionamiento destinadas a la guarda de veh铆culos de gran porte (贸mnibus, camiones).
• Talleres mec谩nicos.
• Servicio del Automotor: ampliaciones o nuevas radicaciones de actividades destinadas a servicio del automotor como gomer铆as, lubricentros y lavaderos. Se permitir谩 este servicio como complementario a las Concesionarias de Automotores, Estaciones de Servicio y Cocheras habilitadas.
• Estaciones de Servicio, nuevas radicaciones.
• Comercios minoristas con m谩s de 500 m2. que no cuenten con lugar para carga y descarga.
• Comercios mayoristas que superen los 500 m2. con dep贸sito incluido.
• Los establecimientos de Grandes Superficies destinados a venta minorista y/o mayorista que no cumplan con lo establecido por la Ley Provincial 12.069 y Ordenanza 7.790/04.
• Peque帽os Talleres de m谩s de 300 m2. con dep贸sito incluido. Para mayores superficies s贸lo se permitir谩 con autorizaci贸n expresa de la Secretar铆a de Planeamiento, de Servicios P煤blicos y de Gobierno, a trav茅s de sus reparticiones competentes, exigi茅ndose un estudio de impacto ambiental: ruidos, vibraciones, emanaciones, circulaci贸n vehicular que pueda crear conflicto, volumen de residuos generados y modalidad de retiro de los mismos.
• Cualquier otra actividad que manipule productos qu铆micos, productos t贸xicos, sustancias peligrosas, inflamables o explosivos.

a.1. Para las nuevas construcciones destinadas a vivienda colectiva ubicadas en el Corredor Peatonal C贸rdoba no se admiten unidades de vivienda en los locales de Planta Baja, en toda su extensi贸n.
a.2. En las parcelas frentistas al Corredor Peatonal C贸rdoba se proh铆be la construcci贸n de garaje y cocheras seg煤n lo establecido en el Cap铆tulo 6.4."Garajes" del Reglamento de Edificaci贸n. En los casos de lotes con acceso desde dos o m谩s calles (pasantes) ser谩 exigida la construcci贸n de garaje en las edificaciones realizadas en los frentes que no corresponden al Corredor Peatonal San Martin.
Quedan eximidos de la prohibici贸n antes descripta los Hoteles - Apart Hotel - Alojamiento Tur铆stico Temporario, quienes deber谩n presentar la propuesta que ser谩 analizada y aprobada, si correspondiere, por el organismo municipal que resultare competente del cumplimiento. (Incorporado por Ord. Nº 10258/21).

Sin perjuicio de lo establecido anteriormente, toda actividad o emprendimiento deber谩 dar cumplimiento a todos los requisitos y procedimientos que para la habilitaci贸n de cada uso establezcan las Ordenanzas pertinentes.

Los Hoteles de categor铆a mayores a tres estrellas, los Centros de Convenciones, las Salas de Espect谩culos, los Sanatorios, Escuelas y otros usos que concentren e impliquen gran afluencia de p煤blico, deber谩n presentar un estudio de accesibilidad que ser谩 analizado y aprobado por el organismo municipal que resultare competente.

b) Condiciones edilicias, retiros y usos del suelo para el 脕rea de Protecci贸n Hist贸rica Corredor Peatonal C贸rdoba" (APH 4), en el tramo comprendido desde calle Paraguay hasta calle Laprida: (Modificado por Ord. Nº 10258/21).

Dentro del Corredor Peatonal C贸rdoba se establecen dos tipos de tramos:
Tramos de Sustituci贸n sin presencia de inmueble Patrimonial (TS): Se define como Tramo de Sustituci贸n al fragmento en el cual se estimula una renovaci贸n. Se constituye un Tramo de Sustituci贸n cuando el fragmento est谩 conformado por parcela/s ocupada/s por edificaciones sustituibles y dicho segmento no es lindero a inmuebles catalogados con protecci贸n directa en ninguno de sus extremos.
Tramos de Sustituci贸n linderos a un inmueble Patrimonial (TSL): Se define como Tramo de Sustituci贸n lindero a un inmueble patrimonial al fragmento en el cual se limitan las posibilidades de renovaci贸n edilicia con el prop贸sito de proteger las construcciones de valor hist贸rico que lindan con el tramo en cuesti贸n. Los inmuebles incorporados a los tramos podr谩n ser sustituidos respetando las condiciones establecidas en la presente norma.
La materializaci贸n de las recovas en los inmuebles catalogados con protecci贸n patrimonial corresponder谩 seg煤n lo establecido en la Planilla No 15. Los inmuebles ser谩n identificados por su nomenclatura catastral.

Para los inmuebles ubicados en el Corredor Peatonal C贸rdoba rigen los siguientes indicadores:

b.1. Alturas:

b.1.1. Altura m铆nima: Se establece una altura m铆nima de cuatro metros (4m).

b.1.2. Alturas de Basamento:

b.1.2.1. Tramos de Sustituci贸n (TS): Se define una altura m谩xima de Basamento de doce con cincuenta metros (12,50m) correspondiente a Planta Baja y hasta tres niveles.
En los casos de lotes sustituibles con edificios consolidados en sus dos extremos no se materializa basamento, pudiendo alcanzar la altura y l铆nea de las edificaciones linderas.
b.1.2.2. Tramos de Sustituci贸n lindero a un inmueble Patrimonial (TSL): Se define como altura de Basamento a la altura del inmueble patrimonial con protecci贸n directa lindero al tramo.
En estos tramos el Basamento deber谩 materializar la altura y L铆nea de Edificaci贸n del inmueble de valor patrimonial que define la altura del tramo.
En los casos que el TSL tenga edificios patrimoniales en sus dos extremos, se tomar谩 como altura de basamento al inmueble patrimonial de menor altura.

Medici贸n de altura: para posibilitar el enrase la altura de referencia de la edificaci贸n del inmueble patrimonial se tomar谩 sobre la intersecci贸n de la medianera con la l铆nea de edificaci贸n. Si existieran particularidades en el dise帽o de la fachada el Programa de Preservaci贸n y Rehabilitaci贸n del Patrimonio definir谩 cu谩l es la l铆nea dominante a considerar. La medici贸n de las alturas linderas deber谩 estar acreditada en el tr谩mite de Solicitud de Viabilidad Patrimonial mediante la firma de un Agrimensor matriculado.

b.1.3. Altura M谩xima: Se establece una altura m谩xima de veinticinco (25) metros (planta baja y ocho niveles). Exceptivamente, se podr谩 adoptar la altura m谩xima de treinta y uno con cincuenta metros (31,50m) correspondiente a planta baja y hasta diez niveles, tomados desde el nivel de vereda. En este caso, el propietario deber谩 ingresar como requisito para la obtenci贸n del correspondiente Permiso de Obra, la ' contribuci贸n por aprovechamiento exceptivo de altura descripta en el Punto b.4) de este art铆culo.

b.1.4. Altura de Planta Baja: Para los locales frentistas se establece una altura m铆nima libre de tres metros (3m), tomados desde el nivel de vereda, para los locales de Planta Baja. Se except煤a de esta exigencia a la vivienda individual.

b.2. Factor de Ocupaci贸n del Suelo (FOS): Se aplicar谩 FOS 0,7 desde la Planta Baja. Si la resultante del c谩lculo fuera menor a doscientos metros cuadrados (200m2), se adoptar谩 esta superficie como m谩xima ocupaci贸n de suelo admitida. Los patios resultantes de las edificaciones propuestas deber谩n tener un setenta por ciento (70%) de superficie absorbente con cobertura vegetal. La volumetr铆a edificada quedar谩 regulada por el cumplimiento del FOS establecido, las disposiciones vigentes referidas a las dimensiones m铆nimas de patios y la afectaci贸n del centro de manzana. En los casos de lotes con acceso desde dos o m谩s calles (pasantes) el cumplimiento del FOS ser谩 exigido en toda la parcela.

b.3. Tipolog铆as Edilicias:
Para Corredor Peatonal C贸rdoba rigen las siguientes disposiciones:

b.3.1. Las nuevas construcciones frentistas al Corredor Peatonal C贸rdoba podr谩n adoptar las siguientes disposiciones:
Configurar la altura de "Basamento" que alcanzar谩 la altura del inmueble catalogado con protecci贸n directa lindero adoptando como l铆nea de fachada la del inmueble patrimonial.
Alcanzar la altura m谩xima establecida, para lo cual la edificaci贸n deber谩 recederse de la l铆nea de fachada del Basamento cinco metros (5m) a partir de la altura de este 煤ltimo.
Los balcones en el Basamento no podr谩n sobrepasar la L铆nea Municipal seg煤n corresponda.
En funci贸n de la heterogeneidad presente en el sector vinculada a las recovas se definen las siguientes categor铆as:

CASO 1: Ser谩n considerados en esta categor铆a aquellos inmuebles sustituibles pertenecientes a los "Tramos de sustituci贸n linderos a inmueble patrimonial" que deber谩n enrasar la fachada del Basamento con la del edificio patrimonial con protecci贸n directa lindero al tramo, con la finalidad de adecuarse al perfil hist贸rico construido.
En este caso el edificio Patrimonial que otorga altura al Basamento ha efectivizado su fachada sobre la Antigua L铆nea Municipal, debiendo asimilar dicha condici贸n en la nueva edificaci贸n.

CASO 2: Ser谩n considerados en esta categor铆a aquellos inmuebles sustituidles pertenecientes a los "Tramos de sustituci贸n linderos a inmueble patrimonial" donde el edificio Patrimonial que otorga altura al Basamento del tramo ha efectivizado el receso correspondiente a Nueva L铆nea de Edificaci贸n solo en planta baja (recova) debiendo asimilar dicha condici贸n en la nueva edificaci贸n. En las situaciones de esquina, se deber谩n materializar ambos frentes con recova. En caso de reforma deber谩n mantener esta condici贸n.

CASO 3: Seran considerados en esta categor铆a aquellos inmuebles sustituibles pertenecientes a los "Tramos de sustituci贸n sin presencia de inmueble patrimonial" que deber谩n efectivizar el Basamento sobre la Nueva L铆nea Municipal.

Los inmuebles sometidos a R茅gimen de Propiedad Horizontal ser谩n considerados como lote 煤nico a efectos de la aplicaci贸n de la presente normativa.
La n贸mina de los inmuebles correspondientes a cada categor铆a establecida, identificados por su nomenclatura catastral, son los incluidos en la Planilla N° 16°.

Planilla Nº 16 - Casos de Sustituci贸n pertenecientes al 脕rea de Preservaci贸n Hist贸rica Corredor Peatonal C贸rdoba" (APH 4).

b.3.2. El tramo de muro divisorio expuesto que se eleva por encima del edificio de valor patrimonial no podr谩 ser ciego, debiendo ser tratado con las posibilidades constructivas previstas en el Reglamento de Edificaci贸n.
Con la finalidad de no generar nuevas medianeras expuestas se podr谩 constituir un derecho real de "Servidumbre de Vistas", entre los propietarios de lotes catalogados con protecci贸n directa y los propietarios de lotes sustituibles, seg煤n las disposiciones del C贸digo Civil y Comercial de la Naci贸n y dem谩s normas vigentes en la materia a fin de permitir que el lote sustituible pueda materializar la altura admitida ventilando hacia el lote patrimonial con protecci贸n directa. La constituci贸n del citado Derecho Real de Servidumbre de Vistas deber谩 cumplir con las formalidades que establece la ley positiva vigente.

b.3.3. Bicicleteros: Las nuevas edificaciones que se localicen en el Corredor Peatonal C贸rdoba, destinadas a vivienda colectiva, permanente o transitoria, u oficinas, deber谩n contar con un espacio en Planta Baja para el guardado de bicicletas seg煤n lo establecido en la Ordenanza Nº 10.022. Los espacios para la guarda de bicicletas deber谩n ser cubiertos o semi-cubiertos, de f谩cil acceso, de manera que no obstruyan espacios de entrada o salida, ni obstaculicen la circulaci贸n peatonal del sector. Podr谩n ser de propiedad com煤n de uso com煤n o de uso exclusivo de una o varias unidades o bien asignarse como propiedad privativa a determinadas unidades funcionales. Deber谩n tener acceso a trav茅s de espacios comunes y estar claramente delimitados. Como m铆nimo el 60% de los bicicleteros deber谩n ubicarse de forma horizontal.
Los m贸dulos exigidos por la presente no podr谩n estar ubicados f铆sicamente dentro de las unidades funcionales.

b.3.3.1. Dimensiones de los espacios para la guarda de bicicletas:

a) Para la guarda Horizontal:

Longitud m铆nima: 2,20m.
Ancho m铆nimo: 0,60m.
Altura Libre M铆nima: 2,20m.

b) Para la guarda Vertical: Sobre una pared o estructura:

Longitud m铆nima: 1,20m.
Ancho m铆nimo: 0,60m.
Altura Libre M铆nima: 2,40m.

La autoridad de aplicaci贸n podr谩 ponderar soluciones alternativas a las anteriormente descriptas que signifiquen ajustes dimensionales y proyectuales alternativos.

b.3.3.2. C谩lculo de m贸dulos de bicicleta seg煤n los Usos:

a) Todo nuevo edificio destinado a Vivienda Colectiva u Oficinas, deber谩 contar con un m贸dulo apto para la guarda y/o estacionamiento de bicicletas cada cien metros cuadrados (100m2) construidos de superficie exclusiva de departamentos u oficinas.
Se establece un m铆nimo de diez (10) m贸dulos de bicicletas.

b) Todo edificio destinado a la residencia transitoria - Hotel, deber谩 contar con un m贸dulo apto para la guarda y/o estacionamiento de bicicletas cada cien metros cuadrados (100m2) construidos de superficie exclusiva destinada a las habitaciones.
Se establece un m铆nimo de diez (10) m贸dulos de bicicletas.

c) Otros Usos: El Departamento Ejecutivo a trav茅s de las oficinas t茅cnicas correspondientes podr谩 exigir la ejecuci贸n de espacios aptos para la guarda y/o estacionamiento de bicicletas en el resto de los casos que aqu铆 no se detallan, en funci贸n al rubro, a las caracter铆sticas del establecimiento, su ubicaci贸n, condiciones generales del entorno y de la afluencia de personas que demande.

b.4. Aprovechamiento del Incremento de Altura: En los casos de edificios construidos en el Corredor Peatonal C贸rdoba, el propietario deber谩 solicitar el correspondiente Permiso de Obra e ingresar la contribuci贸n por aprovechamiento exceptivo en altura, que se calcular谩 a partir de los veinticinco metros (25m). La contribuci贸n ser谩 liquidada a raz贸n de un 10% del precio base por metro cuadrado y conforme a lo establecido en la Ordenanza Nº 10.016, sus modificatorias o la que en el futuro la reemplace, comput谩ndose a tal efecto el 100% de la superficie cubierta y el 50% de la superficie semicubierta. Los ingresos generados por este concepto ser谩n destinados a obras de mejoramiento en las Peatonales o en otros centros comerciales a cielo abierto de la ciudad.

b.5. Otros Indicadores: Para los inmuebles frentistas al Corredor Peatonal C贸rdoba aplican todas las restantes disposiciones expresadas en el Art铆culo 6° o en el Art铆culo 7°, seg煤n se trate de inmuebles sustituibles o inmuebles afectados a la pol铆tica de preservaci贸n que se impulsa.

ANEXO GR脕FICO:  "Propuesta Corredor Peatonal C贸rdoba".

(Modificado por Ord. Nº 10258/21).

2. INDICADORES URBAN脥STICOS PARA LAS 脕REAS DE RESERVA PARA PLANES ESPECIALES Y/O PARA PLANES DE DETALLE.